خرید و دانلود فایل پاورپوینت کامل تحلیل ماده ۵۰۱ و ۵۱۵ قانون مدنی (اجاره بدون مدّت)

بخشی از متن فایل پاورپوینت کامل تحلیل ماده ۵۰۱ و ۵۱۵ قانون مدنی (اجاره بدون مدّت) :

چکیده

از شرایط اساسی صحت عقد اجاره, تعیین مدّت یا تعداد دفعات انجام فعل است, اما گاهی مدّت یا تعداد عمل مورد اجاره به صورت قطعی تعیین نمی شود, بلکه طرفین قرارداد میزان اجرت را در برابر واحد زمانی یا دفعه انجام فعل قرار می دهند. فقها وحقوق دانان پیرامون صحت و بطلان چنین اجاره ای اختلاف نظر دارند.

ماده ۵۰۱ و۵۱۵ قانون مدنی دیدگاه خاصی را پذیرفته است که بر اساس آن اجاره در اوّلین واحد زمانی یا اوّلین دفعه صحیح بوده و در بقیه مدّت یا دفعات موجر یا اجیر به موجب مراضات مستحق اجرت به میزان بیان شده در عقد خواهند بود.

نوشته حاضر تلاش می کند دیدگاه های مختلف در این موضوع را بررسی کرده و نهادهای حقوقی را که امکان جایگزینی با قرارداد مورد اشاره را دارد, تحلیل نماید.

واژگان کلیدی: اجاره جعاله اباحه معوضه

مقدمه

موضوع این مقاله «بررسی فقهی حقوقی اجاره» است که مدّت قطعی اجاره یا تعداد دفعات قطعی انجام عمل در آن معیّن نگردیده است بلکه میزان اجرت در برابر واحدهای زمانی یا دفعه کار تعیین شده است. این بررسی در چند مرحله صورت می گیرد:

۱ ابتدا جایگاه بحث تبیین می شود, به این معنا که در میان مباحث مربوط به عقد اجاره, این بحث در کجا قرار می گیرد و چه نسبتی با دیگر مباحث دارد. اجمال سخن در این مرحله آن است که در هر معامله ای, مورد معامله باید معلوم باشد, از این رو منفعتی نیز که مورد عقد اجاره قرار می گیرد باید چنین باشد. بنابراین «اجاره بدون قید مدّت» در ضمن مباحثی واقع می شود که از معلوم بودن اجاره سخن می گوید.

۲ در مرحله دوم درباره چگونگی معلوم کردن مورد اجاره بحث می شود. اجمال سخن در این مرحله آن است که یکی از راه های معلوم کردن مورد اجاره, تعیین مدّت اجاره است.

۳ در مرحله سوم این مسئله مورد بحث قرار می گیرد که اگر در اجاره ای مدّت مشخّص نشده باشد آیا می توان آن را یک اجاره صحیح دانست یا این که باید آن را قرارداد یا رابطه حقوقی دیگری به حساب آورد.

در این مرحله حالت های مختلف عدم تعیین مدّت اجاره و هم چنین مواد ۵۰۱ و ۵۱۵ قانون مدنی به دقّت مورد بحث قرار خواهد گرفت. اجمال سخن آن است که عدم تعیین مدّت در اجاره موجب بطلان آن می شود اما اگر طرفین بر بقای حالت پیشین مراضات نمایند می توان آن را از طریق اباحه معوضه تصحیح نمود. در پایان, این موضوع مورد بحث قرار خواهد گرفت که در موارد عدم تعیین آیا می توان جایگزینی برای عقد اجاره ارایه نمود یا خیر. در این قسمت اباحه معوضه و جعاله به عنوان دوجایگزین برای عقد اجاره معرفی می شوند.

۱ جایگاه بحث

قانون مدنی ایران در ماده۱۹۰ به بیان شرایط اساسی صحت معامله پرداخته و مقرر داشته است:

«برای صحت هر معامله, شرایط ذیل اساسی است:

۱ قصد طرفین و رضای آن ها؛

۲ اهلیت طرفین؛

۳ موضوع معیّن که مورد معامله باشد؛

۴ مشروعیت جهت معامله».

سپس در ذیل مبحث سوم که به توضیح وتفصیل سومین شرط اساسی صحت معامله اختصاص یافته, آورده است:

«مورد معامله باید مبهم نباشد,مگر در موارد خاصّه که علم اجمالی به آن کافی است»؛(ماده

۲۱۶ق.م).

«مورد معامله در صورتی معلوم است که مقدار و جنس و وصف آن معیّن باشد»؛ (ماده۳۴۲ و ۳۵۱ و ۳۵۳ ق.م).

ماده ۴۷۲ق.م در مورد عقد اجاره به صراحت اعلام می دارد که:

«عین مستأجره باید معیّن باشد و اجاره عین مجهول یا مردّد باطل است».

از آن جا که موضوع اصلی عقد اجاره, منفعت است و معیّن بودن عین مستأجره نیز به خاطر آن است که منفعت معیّن باشد, از این رو علاوه بر عین مستأجره, مقدار منفعت نیز نباید مبهم باقی بماند؛ (کاتوزیان,۱۳۷۴: ۳۸۲).

۲ اد له لزوم معلوم بودن عوضین

بعضی از حقوق دانان برای اثبات لزوم معلوم بودن عوضین و از جمله لزوم معلومیت منفعت در عقد اجاره به اد له نهی از غرر تمسک کرده اند؛ به این بیان که در صورت معلوم نبودن عوضین, عقد غرری خواهد بود و عقد غرری نیز باطل است؛ (امامی,۱۳۷۶: ۱۲). اما در کتاب های فقهی علاوه بر این دلیل به اد له دیگری نیز استناده شده است که در ذیل مورد بحث قرار می گیرد:

الف. وضوح عرفی

بعضی از فقها, لزوم معلوم بودن عوضین را نزد عرف واضح دانسته و تصریح کرده اند مردم نسبت به حفظ اموال خود هم چون حفاظت از جان خود اهتمام می ورزند و به این دلیل هیچ گاه بر شیئ مجهول معامله نمی کنند؛ (سبزواری, ۱۴۱۴: ۱۲).

نکته قابل بحث در این استدلال آن است که صرف وضوح عرفی یک مطلب را نمی توان دلیل مشروعیت آن دانست, زیرا بین این دو, ملازمه ای وجود ندارد وچنین نیست که هرجا مطلبی در نزد عرف واضح بوده, شارع آن را پذیرفته باشد. بنابراین باید این دلیل را در یک قالب و شکل فنی ارایه داد.

به نظر می رسد مقصود از استدلال بالا این است که معامله بر مجهول, عقلایی نیست, از این رو مشمول ادله تنفیذ معاملات هم چون «اوفوا بالعقود» نمی گردد؛ زیرا این اد له فقط معاملات عقلایی را در برمی گیرد.

بر اساس این بیان, در صورتی که عوضین یا یکی از آن ها مجهول باشد معامله از اصل باطل خواهد بود وتخصصاً تحت شمول معاملات صحیح و نافذ قرار نمی گیرد.

نقد و بررسی: این دلیل از سوی بعضی فقها مورد ایراد قرار گرفته است؛ به این بیان که خردمندان در موارد بسیاری اقدام به معامله بر شیئ مجهول می کنند و مثلاً یکی از دو

شیئ را می فروشند یا اجاره می دهند در حالی که خصوصیات شیئ مورد نظر برای آن ها به دقّت معلوم نیست؛ بنابراین معامله بر مجهول را نمی توان به طور مطلق غیر عقلایی دانست؛ (قدیری,۱۳۷۷: ۱۲۶).

به نظر می رسد این اشکال وارد نیست, زیرا اولاً: در روش های عقلایی آن چه معتبر است روش هایی است که مبتنی بر تسامح و سهل انگاری نباشد بلکه بر پایه دقّت استوار باشد. به عبارت دیگر, دقّت های عقلایی معتبر است نه سهل انگاری های عقلا؛ (خمینی,۱۳۸۵: ۲۲۹). بنابراین اگر چه ممکن است عقلا گاهی در انجام برخی معاملات سهل انگاری کنند و مورد معامله برای آن ها تا اندازه ای مجهول باشد ولی خود آن ها می دانند که این کارشان ناشی از سهل انگاری و یا اعتماد به سخن طرف مقابل به خاطر دوستی و همسایگی و نظایر آن است و به همین دلیل هنگامی که این جهات در بین نباشد, در انجام معامله وعلم به مورد معامله بیش تر دقّت می کنند. البته باید توجه داشت که در همه موارد دقّت های عرفی عقلایی ملاک است نه دقّت های عقلی.

ثانیاً: عقلا اگر چه در همه موارد معلوم بودن مورد, معامله را لازم می دانند ولی در بعضی موارد علئم اجمالی را کافی می شمارند, چنان که ماده ۲۱۶ قانون مدنی نیز به این مطلب تصریح کرده است. این موارد را نباید دلیل بر عدم اعتبار معلوم بودن عوضین دانست بلکه استثنایی برنحوه معلومیت عوضین است؛ به این معنا که در بیش تر موارد, علم تفصیلی بر عوضین لازم است و در برخی موارد استثنایی, علم اجمالی نیز کافی است.

ب. قاعده نفی غرر

چنان که اشاره شد, تنها دلیلی که در لزوم معلوم بودن عوضین مورد استناد حقوق دانان قرار گرفته است, قاعده نفی غرر می باشد. ظاهراً عقلایی بودن این قاعده و کثرت کاربرد آن در ابواب مختلف حقوق قراردادها و معروف بودن آن در دیگر نظام های حقوقی موجب توجّه فراوان حقوق دانان به این قاعده شده است.

از آن جا که این قاعده برگرفته از متن روایت است, نخست باید سند آن را مورد بررسی قرار داد:

دو روایت به این مضمون از پیامبر اکرم(ص) نقل شده است که در یکی بیع غرری مورد نهی قرار گرفته: «نهی النبی عن بیع الغرر» و در دیگری مطلق غرر مورد نهی واقع شده است: «انه صلی الله علیه و آله و سلم نهی عن الغرر».

با توجه به این که روایت دوم مطلق است و اختصاصی به بیع ندارد, استناد به آن در بحث حاضر (که اد له لزوم معلومیت عوضین به طور کلی و از آن جمله در باب اجاره مورد نظر است) مناسب تر می باشد, اما مشکل این جا است که برخی از فقها ادعا کرده اند این روایت را فقط مرحوم صدوق نقل کرده است و در هیچ یک از کتاب های روایی شیعه و اهل سنت دیده نشده است, بنابراین, احتمال استناد مشهور فقها به این روایت, صحیح نبوده و موجب جبران ضعف سند آن نمی گردد؛ (خویی, ۱۴۱۷ :۳۲).

نقد و بررسی: این اشکال وارد به نظر نمی رسد, زیرا علاوه بر مرحوم صدوق بعضی دیگر از فقهای بزرگ امامیه هم چون مرحوم شیخ طوسی در مسئله ۱۳ کتاب ضمان (شیخ طوسی, ۱۴۱۷: ۳۱۹) ومسئله ۵ و۶کتاب شرکت از کتاب الخلاف (همان: ۳۲۹) و مرحوم ابن زهره در کتاب غنیه النزوع (حلبی, ۱۴۱۷ :۲۶۳) و مرحوم سیّد کاظم یزدی در حاشیه بر مکاسب شیخ انصاری (یزدی,۱۳۷۸: ۱۱۶) نیز این حدیث را نقل کرده اند.بنابراین اولاً: این روایت را نباید از متفردات شیخ صدوق دانست و ثانیاً: باتوجه به تصریح بعضی از فقهای بزرگ امامیه هم چون مرحوم شیخ طوسی مبنی بر این که این مرسله روایت می باشد, احتمال استناد مشهور فقها به آن را نباید منتفی دانست.

نتیجه آن که: اگر استناد مشهور فقها به این روایت ثابت شود چنان که ثابت نیز هست و با مراجعه به کتاب های مختلف فقهی می توان به صحّت این استناد, اطمینان حاصل نمود در پذیرش سند این روایت مشکلی باقی نخواهد ماند, زیرا استناد مشهور فقها موجب جبران ضعف سند می باشد؛ (شیرازی,۱۳۷۳: ۴۲۴).

روایت دیگری که مشتمل بر لفظ غرر است اختصاص به بیع دارد: «نهی النبی(ص) عن بیع الغرر». این روایت را مرحوم صاحب وسایل الشیعه در باب ۴۰ از ابواب آداب التجاره با ذکر سند نقل کرده است. البته سند مزبور ضعیف است ولی استناد مشهور فقها به آن, ضعف سند را جبران می کند؛(قدیری,۱۳۷۷: ۱۲۴).

نکته مهمّ درمورد استدلال به این روایت, اختصاص آن به باب بیع می باشد که موجب می گردد در ابواب دیگر معاملات نتوان به آن استدلال نمود.

برای حل این مشکل می توان به الغای خصوصیت قطعی تمسک نمود؛ به این بیان که ذکر بیع در روایت به دلیل خصوصیت آن نبوده تا در نتیجه روایت شامل دیگر معاملات نشود بلکه به دلیل اهمیت بیع بوده است, به گونه ای که در میان معاملات, شناخته شده تر ومهم تر از اقسام دیگر است. علاوه بر این, عقلایی بودن قاعده نفی غرر و عدم اختصاص این قاعده در نزد عقلا به بیع, تأیید کننده الغای خصوصیت مورد اشاره می باشد؛ (سبزواری,۱۴۱۴ :۱۹).

به این ترتیب استناد به هر دو روایت نهی از غرر, از نظر سندی صحیح است و از نظر دلالت نیز مشکلی ندارد؛ زیرا نهی از غرر در دو روایت مزبور ارشاد به فساد معامله غرری می باشد و در نتیجه بر بطلان چنین معامله ای دلالت می کند؛(قدیری,۱۲۴:۱۳۷۷).

نکته ای که در مورد استدلال به این دو روایت قابل توجّه است این است که نتیجه استناد به آن ها, خروج تخصیصی معاملات غرری از اد له تنفیذ معاملات می باشد؛ به این معنا که اد له تنفیذ معاملات هم چون «اوفوابالعقود» شامل معاملات غرری می گردد ولی روایات مورد اشاره, اد له مزبور را تخصیص زده ومعاملات غرری را از تحت شمول آن ها خارج می کند, در حالی که نتیجه استدلال به دلیل اول (وضوح عرفی) خروج تخصصی معاملات غرری از شمول اد له تنفیذ معاملات بود.

ج. روایات مربوط به بیع مکیل یا موزون

روایات متعددی درخصوص بیع مکیل یا موزون وارد شده که مضمون همه آن ها حکم به بطلان معامله ای است که مورد معامله مجهول می باشد, مانند روایت حمّاد از امام صادق(ع)که فرمود:

«یکره ان یشتری الثوب بدینار غیر درهم لانه لایدری کم الدینار من الدرهم»؛ (حر عاملی,۱۳۸۰, حدیث۱).

ظاهر این روایات اگر چه مخصوص بیع می باشد ولی با توجه به تعلیلی که در برخی از آن ها به یک امر ارتکازی عقلایی دیده می شود می توان الغای خصوصیت نمود, چنان که مثلاً در روایت بالا, امام صادق(ع) خریدن یک لباس به قیمت یک دینار منهای یک درهم را صحیح نمی داند و در تعلیل آن به این نکته ارتکازی عقلایی استدلال می فرماید که معلوم نیست دینار چند برابر درهم است, بنابراین مورد معامله مجهول می باشد. نتیجه آن که جهل به مورد معامله در هر معامله ای موجب فساد آن است و اختصاصی به بیع ندارد .

د. اجماع

در کنار اد لّه ای که از آن ها نام برده شد, برای اثبات لزوم معلوم بودن عوضین در معاملات, به اجماع نیز استناد شده است. اما با توجه به اد له پیشین, استناد به اجماع تنها در حدّ یک مؤیّد ارزش خواهد داشت نه در حدّ یک دلیل؛ زیرا چنین اجماعی یا مدرکی است و یا حداقل محتمل المدرک است؛ یعنی احتمال دارد که اجماع کنندگان بر اساس استناد به اد له گذشته ادعای اجماع کرده باشند, در نتیجه چنین اجماعی کاشف از رأی معصوم نبوده و حجیّت نخواهد داشت؛ (قدیری,۱۳۷۷: ۱۲۵).

اد لّه ای که تا این جا به آن ها اشاره شد بر لزوم معلوم بودن عوضین در هر معامله ای و از جمله در عقد اجاره دلالت می کنند, اما برای اثبات این مطلب در مورد عقد اجاره علاوه بر دلایل پیشین به دلیل دیگری نیز می توان استدلال نمود.

این دلیل روایتی از امام صادق(ع) است که در ضمن آن, حضرت (ع) اجاره را در صورتی صحیح می داند که مورد آن معلوم بوده و مدّت اجاره نیز مشخص باشد:

«عن ابی الربیع الشامی عن ابی عبد اللّه(ع)قال: سألته عن ارض یرید رجل ان یتقبّلها فایّ وجوه القباله احلّ؟قال: یقبل الارض من اربابها بشیء معلوم الی سنین مسمّاه فیعمّر و یؤدی الخراج»؛ (حرعاملی,۱۳۸۰:حدیث ۵).

در تفسیر این روایت سه احتمال وجود دارد: یکی این که مربوط به باب مزارعه باشد, دیگر این که مربوط به اباحه باشد و سوم این که ناظر به اجاره باشد. این احتمالات در کلمه قباله جریان می یابد.

احتمال اول که منظور از قباله, مزارعه باشد صحیح نیست؛ زیرا در مال مزارعه, معلوم بودن شرط نیست, در حالی که امام(ع) در این روایت معلوم بودن را شرط دانسته است.

احتمال دوم نیز که منظور از قباله, صرف اباحه باشد صحیح نیست؛ زیرا در اباحه, تعیین مدّت لازم نیست, در حالی که امام(ع) در این روایت تعیین مدّت آن را لازم دانسته وفرموده است:«الی سنین مسمّاه».

بنابراین تنها احتمال صحیح احتمال سوم است که منظور از قباله, اجاره باشد, اگر چه مرحوم صاحب وسایل الشیعه, روایت را در باب مزارعه آورده است؛ (سبزواری,۱۴۱۴: ۱۳ و قدیری,۱۳۷۷: ۱۳۰).

نتیجه

از آن چه تاکنون در تبیین جایگاه بحث گفته شد معلوم گردید که با اد له متعددی می توان لزوم معلومیت عوضین در عقود و از آن جمله معلومیت منفعت را در عقد اجاره, اثبات نمود. بنابراین طبق قاعده در عقد اجاره باید مورد اجاره و میزان منفعت معلوم باشد

۳ چگونگی معلوم کردن منفعت در عقد اجاره

مرحوم سید کاظم طباطبایی یزدی در کتاب عروه الوثقی,چند راه برای معلومیت منفعت ذکر کرده است:

الف. معلوم کردن منفعت از راه تعیین مدّت؛ مانند اجاره یک منزل مسکونی برای یک روز یا یک ماه؛

ب. معلوم کردن منفعت از راه تعیین عمل؛ مانند اجیر کردن یک خیاط برای دوختن یک لباس به شکل مخصوص؛

ج. معلوم کردن منفعت از راه تعیین دفعات استفاده مانند اجاره یک نوار فیلم ویدیویی برای یک بار دیدن؛ (رک: یزدی,۱۳۷۵: ۱۵).

این راه ها کم و بیش در کتاب های حقوقی نیز ذکر شده است؛(کاتوزیان,۱۳۷۶: ۳۸۲). در قانون مدنی ایران ضمن تقسیم اجاره به اجاره اشیاء و حیوان و انسان, به لزوم تعیین مدّت و منفعت تصریح شده است. ماده ۴۶۸ این قانون می گوید:

«در اجاره اشیاء, مدّت اجاره باید معیّن شود والاّ اجاره باطل است».

و ماده۵۰۷ تصریح می کند:

«در اجاره حیوان, تعیین منفعت یا به تعیین مدّت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آن جا حمل شود».

و ماده ۵۱۴ مقرر می دارد:

«خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدّت معیّنی یا برای انجام امر معیّنی».

بعضی دیگر از مواد قانونی نیز به برخی راه های تعیین منفعت اشاره کرده اند, مانند ماده۱۳۶ قانون دریایی که می گوید:

«تمام یا قسمتی از کشتی را برای مدّت معیّنی و یا برای یک یا چند سفر می توان اجاره کرد» .

در مورد چگونگی تعیین منفعت باید به چند نکته توجه داشت:

اولاً: دلیل اعتبار راه های مورد اشاره برای تعیین منفعت, متعارف بودن آن راه ها در بین مردم است و چون اد له شرعی نیز براساس فهم عرفی تفسیر می گردد و بر اهل عرف القاء شده است و تحدید شرعی نیز برخلاف این راه ها وارد نشده است, از این رو راه های مزبور را باید از نظر شرعی نیز معتبر شمرد؛ (سبزواری, همان: ۱۹).

ثانیاً: این راه ها حصری نیست وضابطه اصلی آن هر راهی است که به طور عرفی بتوان به وسیله آن میزان منفعت را تعیین نمود؛ بنابراین ممکن است در آینده راه های دیگری نیز برای این منظور در میان اهل عرف مرسوم گردد.

ثالثاً : گاهی ممکن است عرف جانشین اراده دو طرف شود و آنان را از هرگونه تصریح بی نیاز کند. این امر ناشی از آن است که ملاک اصلی برای تعیین منفعت, تشخیص عرف است. بنابراین اگر عرف میزان منفعت را بدون تصریح به آن, معلوم بداند, کافی بوده و اجاره صحیح خواهد بود. به بیان دیگر, «معلوم عرفی» می تواند موضوع اجاره قرار گیرد؛ (کاتوزیان, همان: ۳۸۲).

۴ عدم تعیین مدّت در اجاره

اگر در عقد اجاره ای, مدّت ذکر نشده باشد, دو حالت می توان در آن تصور نمود:

حالت اول: هیچ گونه اشاره و تصریحی به تعیین مدّت اجاره نشده است و از عرف نیز نمی توان اراده طرفین را درباره تعیین مدّت اجاره, به دست آورد. در چنین صورتی بدون شک عقد اجاره به دلیل فقدان یکی از شرایط و در نتیجه جهل به عوضین و میزان منفعت, باطل خواهد بود.

حالت دوم: مدّت اجاره به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معیّن شده باشد. در چنین موردی, مستأجر درباره مدّت استفاده از مورد اجاره تصمیم قطعی ندارد و هنوز نمی داند تا چه مدّت می تواند از آن استفاده کند. در این صورت, رسم بر این است که کرایه را برای کم ترین مدّتی که عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است معیّن می کنند و دیگر سخنی از تمام مدّت اجاره به میان نمی آورند؛ (کاتوزیان, همان:۳۸۵).

درمورد چنین اجاره ای در میان فقهای امامیه چهار نظریه وجود دارد:*

۱ صحت اجاره مطلقاً. این نظریه از شیخ طوسی, ابن زهره و ابن جنید نقل شده و در میان فقهای معاصر نیز طرفدارانی دارد؛ (سبزواری, همان:۲۳). منظور از صحت مطلق آن است که عقد اجاره هم برای کم ترین مدّتی که معیّن شده صحیح است و هم برای مدّت های بعد از آن براساس آن چه طرفین توافق می کنند.

۲ بطلان اجاره مطلقاً. به نوشته صاحب جواهر این نظریه در بین فقهای متأخر شیعه از شهرت برخوردار است؛ (نجفی, ۱۳۵۰: ۲۳۵).

۳ صحت اجاره نسبت به کم ترین مدّت تعیین شده, مثلاً یک ماه و بطلان آن در زاید بر مدّت مزبور. البته مستأجر در مقدار زاید باید اجره المثل بدهد. محقق حلی در کتاب شرایع این نظریه را برگزیده و آن را به مرحوم شیخ مفید درکتاب مقنعه و مرحوم شیخ طوسی در کتاب نهایه نیز نسبت داده است؛ (المحقق الحلی, ۱۹۸۳, ج۲: ۱۸۱).

قانون مدنی ایران نیز همین رأی را اختیار کرده است؛ البته بنابر تفسیری که از کلمه «مراضات» به کار رفته در مواد ۵۰۱ و ۵۱۵ خواهد آمد. تنها فرقی که بین مختار قانون مدنی و این نظریه دیده می شود مربوط به تعیین میزان اجرت مدّتی است که مستأجر بیش از حداقل مدّت تعیین شده, عین مستأجره را در تصرف خود نگه می دارد, زیرا براساس قانون مدنی موجر برای بقیه مدّت و به نسبت زمان تصرف, مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود که همان اجره المسمی است, در حالی که بر طبق این نظریه, موجر مستحق اجره المثل می باشد.

به نظر می رسد این نکته فرق مهمی بین دو دیدگاه تلقی نمی گردد, زیرا درصورتی که پس از پایان مدّت تعیین شده, عقد اجاره ای بین طرفین وجود نداشته باشد, موجر مستحق اجرهالمسمی نخواهد بود بلکه در قبال اجازه استفاده از منافع عین مستأجره که به مستأجر داده است, مستحق اجرهالمثل می باشد, اما ادامه استفاده مستأجر از عین مستأجره و سکوت طرفین در این مورد قرینه ای بر تعیین میزان اجره المثل می باشد؛ به این معنا که طرفین به این صورت نشان می دهند که اجرت مورد توافق آنان به اندازه اجره المسمی است و به این ترتیب دیگر دلیلی برای رجوع به اجره المثل وجود نخواهد داشت. بدون شک اگر وجود چنین قرینه ای را بپذیریم الزاماً باید موجر را مستحق اجرتی مساوی با اجره المسمی بدانیم و اگر آن را نپذیریم, اصل نظریه قانون مدنی را انکار نکرده ایم بلکه آن را مورد مناقشه صغروی قرار داده ایم.

۴ نظریه چهارم قایل به تفصیل شده است؛ به این صورت که اگر موجر به مستأجر بگوید این خانه را در قبال هر ماه به ده هزار تومان به تو اجاره دادم, اجاره باطل خواهد بود, ولی اگر بگوید این خانه را برای یک ماه به ازای ده هزار تومان به تو اجاره دادم و اگر زیادتر بخواهی در این خانه سکونت کنی براساس همین حساب باشد, در این صورت عقد اجاره نسبت به یک ماه مذکور صحیح است و نسبت به بیش تر از یک ماه باطل است؛ زیرا به طور دقیق معلوم نیست مقدار زاید بر یک ماه, چه مدّت است. این نظریه از کتاب قواعد علامه حلی نقل شده است.

این نظریات را مرحوم سید کاظم یزدی به همین ترتیب درکتاب عروه الوثقی آورده است:

«… و لو قال: آجرتک کل شهر بدرهم مثلاً ففی صحته مطلقاً او بطلانه مطلقاً او صحته فی شهر و بطلانه فی الزیاده فان سکن فاجره المثل بالنسبته الی الزیاده او الفرق بین التعبیر المذکور و بین ان یقول: آجرتک شهراً بدرهم فان زدت فبحسابه بالبطلان فی الاول و الصحه فی شهر فی الثانی اقوال»؛ (یزدی, ۱۴۰۹: مسئله ۱۰).

دلیل نظریه اوّل

نظریه اوّل را از چند زاویه می توان مورد بحث قرار داد و برای اثبات آن به استدلال پرداخت:

الف. از زاویه اذهان عرفی

طرفداران این نظریه معتقدند عرف در چنین اجاره ای, جهالت و غرر نمی بیند بلکه روش اهل عرف در هتل ها و مسافرخانه ها بر همین اساس استقرار یافته است, به گونه ای که معمولاً در چنین مراکزی مبلغ کرایه را از قرار هر روز یا هر هفته یا هر ماه معیّن کرده و در معرض دید مراجعه کنندگان قرار می دهند. اگر واقعاً چنین اجاره ای مشتمل بر جهل و غرر می بود تا این اندازه در عرف عقلا رواج نمی یافت.

نکته قابل توجه در چنین اجاره هایی آن است که در این موارد, مقدار عوضین و مالیت آن ها مجهول و مردّد نیست و از این رو غرری دراین ناحیه وجود ندارد بلکه چگونگی استفاده مستأجر نامعلوم است, یعنی به طور دقیق معلوم نیست او تا چه زمان می خواهد از عین مستأجره استفاده کند و البته دلیلی بر لزوم معلوم بودن چگونگی استفاده مستأجر وجود ندارد. بنابراین جهل نسبت به این امر, ضرری به صحت اجاره نمی رساند؛ (سبزواری, همان: ۲۳).

نقد و بررسی: به نظر می رسد این دلیل قابل پذیرش نیست؛ زیرا روشن است که به دلیل معلوم نبودن مدّت دقیق استفاده مستأجر از عین مستأجره, چنین اجاره ای مشتمل بر جهالت خواهد بود. اما این که عقلا با وجود چنین جهالتی, اقدام به انعقاد قرارداد مزبور می کنند الزاماً نشان دهنده عدم وجود جهالت و غرر در قرارداد نمی باشد بلکه می تواند نشان دهنده این مطلب باشد که عقلا این مقدار از جهالت را در بعضی از عقود, مضرّ نمی دانند, چنان که مثلاً چنین جهالتی در قرارداد جعاله موجب بطلان آن نمی گردد.

امّا با وجود دلیل بر معلوم بودن مدّت اجاره و میزان منفعت نمی توان چنین اجاره ای را که مدّت و منفعت در آن نامعلوم است یک اجاره صحیح دانست و هم چنین نمی توان آن را مشمول امضای معصوم(ع) دانست, زیرا دلیل برخلاف آن وجود دارد. حداکثر این است که اگر احراز شود چنین قراردادی در مرأی و منظر معصوم(ع) منعقد شده و مورد انکار حضرت قرار نگرفته است, آن گاه باید گفت که تقریر معصوم(ع) بر اصل صحیح بودن این قرارداد دلالت می کند نه بر صحیح بودنش به عنوان اجاره زیرا مقتضای جمع بین تقریر معصوم(ع) از یک طرف و اد له ای که بر لزوم معلوم بودن مدّت اجاره و میزان منفعت دلالت می کند, همین است. نتیجه این که بر طبق این دلیل, قرارداد مزبور حداکثر می تواند (به عنوان مثال) یک جعاله صحیح باشد نه یک اجاره صحیح.

ب. از زاویه اطلاقات و عمومات

در عرف بر چنین معامله ای نام اجاره می گذارند, در نتیجه اطلاقات و عموماتی نظیر «اوفوا بالعقود» و «تجاره عن تراض» شامل آن شده و صحّت آن را اثبات می کند؛ (سبزواری, همان: ۲۴).

نقد و بررسی: با توجه به تعریف و شرایطی که در کتاب های فقهی برای عقد اجاره بیان گردیده که یکی از آن ها معلومیت منفعت است, معلوم می شود که اطلاق نام اجاره بر قراردادی که میزان منفعت در آن, مجهول باشد از تسامحات عرفی است که اعتباری ندارد؛ زیرا آن چه در تشخیص موضوعات احکام شرعی, ملاک است عرف دقیق است نه عرف مسامحی؛ (خمینی, ۱۳۸۵: ۲۲۷). یا به عبارت بهتر, با وجود دلیل بر لزوم معلومیت منفعت در عقد اجاره, اثبات می شود که چنین عقدی یک اجاره صحیح نیست, از این رو اگر عرف نیز بر خلاف این دلیل, آن را یک عقد اجاره صحیح بداند, اعتباری نخواهد داشت.

ج. از زاویه اد لّه خاصه

حدیث نفی غرر شامل چنین اجاره ای نیست؛ زیرا چنان که پیش تر گفته شد, عرف در این جا غرری نمی بیند و حتی اگر در وجود غرر نیز تردید باشد باز نمی توان به حدیث نهی از غرر تمسک نمود, زیرا در این صورت موضوع آن, مشکوک است و به اصطلاح از قبیل تمسّک به عام در شبهه مصداقیه است که بطلان آن روشن می باشد.

ضمن این که از بعضی روایات استفاده می شود که دقّت در خصوصیات و میزان منفعت مورد اجاره, معتبر نیست, مانند روایت ابوحمزه ثمالی از امام باقر(ع) که می گوید:

«از آن حضرت در مورد مردی سؤال کردم که حیوان دیگری را کرایه می کند و به او می گوید این حیوان را برای رسیدن به فلان مکان از تو اجاره نمودم و اگر از آن مکان تجاوز نمودم, مقداری اجرت به تو زیادتر خواهم داد و آن مقدار را مشخص می کند. حضرت فرمود: هیچ اشکالی در این کار نیست»؛ (حرعاملی, ۱۳۸۰: ابواب احکام الاجاره, باب ۸, حدیث۱).

نقد و بررسی: همان گونه که گفته شد, عرف در چنین معامله ای واقعاً جهالت می بیند, ولی اگر با وجود این امر به انجام آن اقدام کند الزاماً دلیل بر نبودن غرر و جهالت نیست بلکه می تواند به این جهت باشد که این اندازه از جهالت در برخی معاملات هم چون جعاله اشکالی ندارد.

اما روایت ابوحمزه ثمالی, ظاهر در اثبات مدعا نیست؛ زیرا ممکن است ناظر به فرضی همچون این حالت باشد که موجر منزلش را برای یک ماه به مستأجر اجاره دهد و سپس به صورت شرط ضمن عقد, شرط کند که اگر زیادتر در خانه سکونت نمود براساس حساب اجاره قبلی از او مال الاجاره دریافت نماید.

البته در این صورت شرط ضمن عقد به طور دقیق معلوم نمی باشد ولی جهالت شرط مانعی ندارد؛ زیرا دلیلی مبنی بر معلوم بودن شرط از تمام جهات وجود ندارد؛ (خویی, ۱۴۱۷ :۷۷).

د. از زاویه دقّت های عقلی

مرحوم شیخ محمدحسین اصفهانی در کتاب الاجاره خود گفته است شیء مردّد از حیث مردّد بودنش در خارج موجود نیست؛ زیرا یک شیء تا تعیّن پیدا نکند موجود نمی شود؛ بنابراین به شیء مردد, ملکیتی تعلق نمی گیرد؛ زیرا ملکیت از عوارض موجود است وشیء مردّد موجود نیست. بنابراین تا زمانی که مدّت اجاره مردّ د است و به طور دقیق معلوم نیست که آیا مثلاً یک ماه است یا بیش تر, نمی توان اجاره را صحیح دانست, زیرا منفعت مردّد در خارج وجود ندارد تا بتوان آن را در قالب عقد اجاره به دیگری تملیک نمود؛ (اصفهانی, ۱۳۶۷: ۷۷).

از دیدگاه طرفداران نظریه اوّل, سخن بالا خلط بین دقّت های عقلی و اعتباریات عرفی است و بحث معاملات براساس موازین اعتباری عرفی است نه دقّت های عقلی؛ از این رو اشکال بالا بر اجاره مورد بحث وارد نیست؛ زیرا عرف, شیء مردّد را موجود دانسته و بر وجود آن آثاری را مترتب می نماید؛(سبزواری, همان:۲۴).

نقد و بررسی: این انتقاد بر نظریه مرحوم محقّق اصفهانی وارد به نظر می رسد ولی روشن است که باعث اثبات نظریه اول نمی گردد بلکه حداکثر موجب دفع یک اشکال از آن می شود. اما چنان که در نقدهای پیشین گفته شد, این نظریه خالی از اشکال نبوده و به همین دلیل قابل پذیرش نمی باشد.

دلیل نظریه دوم

این نظریه قایل به بطلان مطلق اجاره است؛ به این معنا که اجاره هم در ماه اول(به عنوان مثال) باطل است و هم در زاید بر آن مدّت. دلیل بطلان آن است که عدم تعیین مدّت باعث جهل به میزان اجرت ومنفعت می شود؛(یزدی, ۱۴۰۹: مسئله