خرید و دانلود فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره

دانلود و استفاده از فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره – تجربه‌ای بی‌نظیر در ارائه!

پاورپوینتی شیک و استاندارد:

فایل فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره شامل 120 اسلاید طراحی‌شده با دقت بالا است که کاملاً آماده برای ارائه یا چاپ در PowerPoint می‌باشد.

چرا فایل فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره گزینه‌ای عالی است؟

• گرافیک حرفه‌ای و جذاب: اسلایدهای فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره با طراحی مدرن و چشم‌نواز، پیام شما را به بهترین شکل منتقل می‌کنند.
• کاربری آسان: ساختار این پاورپوینت به‌گونه‌ای است که استفاده از آن بدون نیاز به تغییرات پیچیده ممکن باشد.
• آماده استفاده: تمامی اسلایدهای فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره از قبل تنظیم‌شده و بدون نیاز به ویرایش، قابل استفاده هستند.

تضمین کیفیت و دقت بالا:

این مجموعه بر اساس بالاترین استانداردهای طراحی ساخته شده است و کاملاً منسجم و بدون اشکال، مناسب برای ارائه‌های حرفه‌ای می‌باشد.

نکته قابل توجه:

برخی نسخه‌های غیررسمی ممکن است تغییراتی داشته باشند. این نسخه اصلی فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره با دقت و کیفیت بالا طراحی شده است.

همین حالا فایل فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره را دریافت کنید و یک ارائه بی‌نظیر داشته باشید!

بخشی از متن فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره :

چکیده

فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق می شود که از قابلیت گردش در جهت بهره وری اقتصادی برخوردارند و مالکیت بر عین های اجاره داده شده یا منافع و یا خدمات را نشان می دهند.

فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره شامل مجموعه ای متنوع است که اصلی ترین ویژگی مشترک آن ها گردش راحت تر و سریع تر آن ها است. فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره سه گونه است: فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره منافع, فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره ای. هریک از این گونه ها خود به چند دسته تقسیم می شوند.

این مقاله در صدد مطالعه فقهی این اوراق و بررسی عناصر مشترک و اختصاصی آن ها است.

از این رو ابتدا به تعریف فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره و تبیین انواع آ

‎

ن می پردازد. سپس با شناسایی عناصر همه یا هریک از انواع فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره, مطالعه ای فقهی را در جهت سازگار بودن و یا نبودن این عناصر با موازین فقهی به سامان می رساند. نتیجه ای که از این مطالعه حاصل می شود آن است که: دست کم بسیاری از انواع فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره از نظر فقهی مواجه با اشکال نمی باشند.

واژگان کلیدی: فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره, فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره منافع, فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره خدمات,

فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره اعیان

۱ تعریف فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره و انواع آن

الف. تعریف فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره

فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق می شود که برخوردار از قابلیت گردش در جهت بهره وری اقتصادی بوده و مالکیت دارنده آن را نسبت به عین های اجاره داده شده یا منافع توصیف شده ای که عمدتاً تقدیری و نه فعلی و تحقیقی – هستند، نشان می دهد.

از این رو فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره را باید شامل مجموعه ای متنوع دانست که با برخی ویژگی های مشترک و اختصاصی قابل شناسایی است. بعد از عنصر «ارتباط داشتن با عقد اجاره» اصلی ترین ویژگی مشترک سندهای اجاره گردش راحت تر و سریع تر آن ها است, که از آن ابزاری برای سرمایه گذاری راحت تر اقتصادی و گام نهادن در مسیری منتهی به توسعه ساخته است.

ب. انواع فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره

انجام هرگونه مطالعه فقهی پیرامون این اوراق تنها پس از توضیح انواع و گونه های آن ها امکان پذیر است. تفکیک قایل شدن میان انواع فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره، ما را در شناسایی عناصر شکل دهنده و هویت بخش به هر یک از آن ها, یاری می رساند. قیود و مختصات تمییز دهنده هر یک از این انواع از دیگری تنها هنگامی مشخص می شود که با توضیح انواع این اوراق, به شناسایی و بررسی ویژگی های انحصاری و مشترک آن ها پرداخته شود.

این مسئله در مطالعه فقهی این اوراق بسیار راه گشا می باشد؛ زیرا نشان می دهد که هر یک از این انواع تا چه میزان با موازین فقه سازگاری دارد.

فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره سه گونه متفاوت را پوشش می دهد: فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره منافع، فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره ای. در زیر تبیین این انواع را پی می گیریم:

۱ فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره منافع

فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره منافع، سندهایی هستند که تداول ]دست به دست گشتن[ آن ها پس از صدور، دربردارنده انجام سلسله ای از عقدهای اجاره نسبت به منافع یک عین است. این اوراق به دو دسته تقسیم می شوند:

دسته اول: سندهای اجاره اموال وقفی و یا مشابه آن

این در موردی است که به عنوان مثال, زمینی وقفی یا زمینی که اداره آن دراختیار شهرداری است وجود داشته باشد و متولی وقف و یا شهرداری به منظور جذب سرمایه لازم برای احداث بنا در زمین تحت اختیار خود، سندهایی را صادر نماید؛ به این صورت که با دادن آن ها به مجموعه ای از افراد, مبالغی در چارچوب عقد اجاره از آنان دریافت کند و دارندگان سندها نیز در موعد مقرر از منافع سکونت در بنای احداث شده در آن زمین استفاده نمایند. در این گونه از فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره، شهرداری یا مرجع مشرف به زمین ها از وکالت صاحبان سندها برای اجاره دادن مجدد آن ها به افراد دیگری برخوردار است.

ابعاد و ویژگی های این دسته از سندهای اجاره را می توان به صورت زیر ارایه نمود:

۱ عقد اجاره میان ناظر یا مشرف از یک طرف و اشخاص متعدد از طرف دیگر صورت می گیرد؛

۲ مشرف یا ناظر با استفاده از مبالغی که در ازای واگذاری سندهای اجاره دریافت می کند به سرمایه گذاری در زمین تحت اختیار خود دست می زند؛

۳ از جانب دارندگان سند به مشرف یا ناظر وکالت داده می شود تا وی بتواند حق انتفاع از مال الاجاره را از جانب آن ها به افرادی که در نهایت از منافع حاصل از اجاره بهره مند می شوند واگذار نماید. این افراد مستأجران نهایی به حساب می آیند؛

۴ تمام منافع حاصل از زمین پس از اتمام کار به صاحبان این سندها تعلق ندارد بلکه بخشی از آن به اشخاص حقیقی یا حقوقی که وقف و یا ملکیت زمین مربوط به آن ها است، تعلق می گیرد و مشرف ملزم به پرداخت این سهم به آن ها است؛

۵ اجاره دوم و دیگر اجاره ها اجاره هایی که بعد از اولین اجاره از طریق انتقال سندها صورت می گیرد آمیخته ای از اجاره بالوکاله و اجاره بالاصاله است؛ زیرا صادر کننده سند (مشرف و یا ناظر) در اجاره دادن سهم مربوط به دارندگان سندها, بالوکاله و در اجاره دادن سهم مربوط به صاحب وقف و یا اشخاص حقوقی صاحب زمین بالاصاله عمل می نماید.

دسته دوم: سندهای اجاره اموالی که وقفی و یا مشابه آن نیستند

برای این دسته می توان به قطعه زمینی مثال زد که مالک آن می تواند با صدور سندهای اجاره, مبالغی را از خریداران این اوراق دریافت دارد تا پس از پایان مراحل مختلف احداث بنا, صاحبان سند یا مستأجران از منافع ساختمان بهره مند شوند. دارندگان این سندها می توانند با واگذار کردن آن ها به افرادی دیگر حق استیفای منفعت را از خود به دیگران واگذار کنند. در صورت انجام چنین کاری مالک سند یا مستأجر اول خود به موجری برای مستأجر دوم بدل می شود. این وضعیت تا هنگامی که مالکان سند اجاره آن را به دیگری واگذار کنند تکرار می گردد.

به عبارت بهتر, از آن جا که با هر بار واگذاری سند, صاحب آن می تواند منافع مورد انتظار را به دیگری اجاره دهد, وی به رغم آن که خود این منافع را پیش از این اجاره کرده است موجر و مالک جدید سند مستأجر خواهد بود.

مشخصات این دسته فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره عبارت است از:

۱ در این دسته از اوراق، عقد اجاره مبنایی است هم برای شروع و هم برای تداول؛ شروع از آن جهت که انتقال اوراق از سوی صادر کننده آن به مجموعه ای از اشخاص, در قالب عقد اجاره صورت می گیرد. وی صادر کننده سند در جایگاه موجر و دریافت کنندگان سند در جایگاه مستأجر قرار می گیرند. و مبنا بودن عقد اجاره برای تداول از آن جهت است که علاوه بر عقد اجاره نخستین که در آن صادر کننده سند موجر و دریافت کنندگان آن مستأجران می باشند عقدهای اجاره دیگری به ترتیب صورت می گیرد که در هر نوبت، مستأجر در عقد قبلی، خود به موجر در عقد جدید تبدیل می شود؛

۲ منفعت در این اجاره ها تأجیلی است؛ به این معنا که منافع مورد انتظار مستأجر از عین، فعلیت ندارد و تنها توصیف می گردد. به این ترتیب درهر عقد اجاره ای که صورت می گیرد هر یک از مالکان اوراق، صاحب منفعتی می گردد که در ذمه توصیف می شود و پس از انتقال سند به فرد دیگر, حق انتفاع از منافع نیز به فرد دوم انتقال می یابد؛

۳ اجرت نیز آن چیزی است که به صورت مشخص و معین در نظر گرفته می شود و مستأجر آن را در ازای منفعت که صرفاً توصیف شده و هنوز موعد استیفای آن فرا نرسیده است می پردازد. اجرت در اجاره نخستین, مبالغی است که دریافت کنندگان سند می پردازند و به کمک آن زمین, بنا می گردد و در اجاره های بعدی نیز مبالغی است که در قبال دریافت سند پرداخت می گردد؛

۴ در تمام موارد تداول، مالک عین کسی است که در آغاز, سندها را صادر کرده است.

۲ فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره خدمات

این اوراق به سندهایی اطلاق می شود که شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده آن ها ارایه خدماتی مشخص را در موعدی از پیش تعیین شده تضمین می کند. سندهای اجاره خدمات به دو صورت زیر صادر می گردد:

الف. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند اجاره خدمات، خود ارایه دهنده خدمات تضمین شده در سندها می باشد. به عنوان مثال, یک مؤسسه آموزش عالی می تواند برای ارایه واحدهای درسی مشخص در موعدی معین، سندهایی قابل واگذاری را به فروش برساند تا با استفاده از عواید مالی این کار اقدام به آماده سازی شرایط برگزاری این واحدها نماید. دارندگان چنین سندهایی می توانند در صورت تمایل, آن ها را به دیگران واگذار نمایند. آخرین دریافت کنندگان سند در صورت برخورداری از شرایط مورد توافق برای شرکت در این کلاس ها حق خواهند داشت تا از خدمات تحصیلی دانشگاه که در قالب واحدهای مورد انتظار ارایه می شود استفاده نمایند.

گردش این دسته از سندها, هم چون دیگر انواع سندهای اجاره, با دست به دست شدن اتفاق می افتد, به گونه ای که آخرین دارنده سند را باید آخرین مستأجر یا مستأجر نهایی برای استفاده از خدمات دانست.

ب. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند, خود ارایه کننده خدمات نمی باشد بلکه واسطه تضمین کننده نسبت به ارایه خدمات می باشد. در چنین مواقعی صادر کننده سند موظف است با عقد قرارداد، شرایط ارایه خدمات مورد انتظار در سندهای اجاره را برای دارندگان آن ها فراهم آورد و در واقع شخص حقیقی یا حقوقی صادرکننده سندهای اجاره خدمات به این شیوه, به دارندگان اسناد تضمین می دهد که در موعدی مقرر خدمات مذکور در اسناد را دریافت خواهند داشت. در این مورد می توان به بسیاری از مؤسسات خدماتی واسطه ای اشاره کرد که در قبال دریافت وجوهی مشخص, ارایه خدماتی معین را توسط افراد ثالت تضمین می کنند. اگر این مؤسسات اقدام به صدور اسناد قابل واگذاری برای اجاره خدمات نمایند که مطابق با آن ها انجام خدماتی مشخص تضمین گردد، فعالیت اقتصادی آن ها از جمله مصادیق مسئله مورد بحث ما خواهد بود.

در واقع در چنین موردی سه رکن وجود دارد و معمولاً دو قرارداد نیز منعقد می شود. این سه رکن عبارت است از: صادرکننده سندهای اجاره خدمات, دریافت کنندگان این سندها و ارایه دهندگان یا مجریان خدمات. یکی از دو قرارداد میان صادر کننده سندها به عنوان تضمین کننده ارایه خدمات و دریافت کنندگان این سندها منعقد می شود، و قرارداد دوم نیز میان صادر کننده اسناد و شخصیت حقیقی یا حقوقی ارایه دهنده یا مجری خدمات منعقد می گردد. بدیهی است انگیزه صادر کننده این اسناد, جمع آوری سرمایه های دیگران و استفاده از آن ها (و عمدتاً در فاصله زمانی میان صدور سندها و هنگام ارایه یا اجرای خدمات مورد انتظار) می باشد.

سه نکته در ارتباط با هر دو دسته از سندهای اجاره خدمات، قابل توجه می باشد:

نکته اول: صادر کننده باید اقدامات تضمینی لازم برای ارایه خدمات در موعد مقرر را به عمل آورد. در صورت عمل نکردن به مفاد سندهای اجاره, مسئولیت حقوقی متوجه وی خواهد بود.

نکته دوم: نوع, میزان و زمان ارایه خدمات باید به روشنی و بدون هرگونه ابهامی معین گردد و به تعبیر فقهی, سندهای اجاره باید از هرگونه جهالتی به دور باشد.

نکته سوم: علت تأجیلی بودن ارایه خدمات (احاله آن به آینده), هم چنان که پیش تر نیز مورد اشاره قرار گرفت, جذب اموالی از مردم و سرمایه گذاری به وسیله آن اموال می باشد, تا پس از فراهم آمدن زمینه، ارایه خدمات امکان پذیر گردد. بنابراین نباید پنداشت که موکول کردن ارایه خدمات به آینده، ضروری و بازگشت ناپذیر است.یک مؤسسه می تواند هم زمان با صدور سندهای اجاره خدمات، ارایه آن ها را برای دریافت کنندگان آن سندها توسط مؤسسه ای دیگر تضمین کند و یا خود اقدام به ارایه آن خدمات نماید.

۳ اوراق اعیان اجاره

این نوع از اجاره خود به گونه های متعددی تقسیم می شود که در زیر به مهم ترین آن ها اشاره می شود:

الف. مالک، اقدام به صدور سند برای ملکی می کند که آن را اجاره داده است؛ سندی که حکایت از ملکیت او بر آن عین می کند. چنین سندی اگر به غیر واگذار شد، عین، مالکی جدید و مستأجر، موجری جدید پیدا می کند.

این که چه کسی سند را صادر کرده است؛ خود مالک, مستأجر, مؤسسه ای خاص و یا… تفاوتی ندارد؛ هر یک از این افراد یاد شده ممکن است اقدام به صدور چنین سندهایی بنماید. در هر صورت دارنده سند، مالک عین به شمار می آید.

مشخصات این گونه سندها را می توان به صورت زیر ارایه نمود:

۱ انتقال ملکیت بر اساس انتقال سند انجام می پذیرد. به تعبیر دیگر, انتقال سند از شخصی به شخص دیگر به معنای انتقال عین از اولی به دومی است؛

۲ مستأجر پس از انتقال سند، اجرت را به صاحب سند تسلیم می کند؛ بنابراین اگر در هر دوره از موعدهای اجاره، مالکی جدید برای عین مورد اجاره وجود داشته باشد وی باید بهای اجاره را به او پرداخت نماید.به عبارت فنی تر, انتقال مالکیت عین را باید به معنای انتقال جریان پرداخت اجرت اجاره دانست؛

۳ صادر کردن سند و یا کتابت انتقال آن در صورتی که شیوه ثبت جریان انتقال در سند برگزیده شده باشد می تواند در اداره ثبت یا خود سند و یا حتی با استفاده از هر شیوه مناسب دیگری اتفاق بیفتد.این مسئله در امکان فروش سند ملکیت عین اجاره داده شده به دیگران تفاوتی ایجاد نمی کند؛

۴ خصوصیات مورد توافق مالک اول و مستأجر باید در سندها به طور دقیق مشخص گردد؛ خصوصیاتی هم چون عین جنس, مدت اجاره و قیمت اجاره از جمله اصلی ترین این خصوصیات می باشد؛ زیرا در غیر این صورت, جهالت پدید خواهد آمد که از جمله موانع صحت اجاره می باشد.

ب. مالک عین، سندها و ارواق متعددی را صادر می کند که هر یک بر سهم هایی مشخص از عین دلالت می کند. خریداران این سندها مالکان جدید خواهند بود که به صورت مشاع در مالکیت آن با یکدیگر شریک هستند. تعلق درآمد حاصل از اجاره به صاحبان این سندها نیز بر اساس درصد مالکیتشان می باشد؛ یعنی این افراد از اجرتی که مستأجر می پردازد، هم اندازه با سهم خویش برخوردار می شوند. به عنوان مثال, اگر فردی صاحب سندی باشد که بر بیست درصد از مالکیت عین دلالت می کند, بیست درصد از درآمد حاصل از اجاره به وی تعلق خواهد گرفت.

تفاوت این مورد با مورد اول در این است که عین در این جا, بر خلاف مورد نخست, به صورت مشاع به افراد متعدد فروخته می شود. براساس این تفاوت, در این جا صاحب هر یک از سندها به نسبت سهمی که از عین به صورت مشاع به او تعلق گرفته است از درآمد ناشی از اجاره عین برداشت می کند, در حالی که در آن جا به صورت کامل به صاحب سند تعلق می گرفت.

نکته مهم در این گونه سندها این است که باید درصد مالکیت هر یک از آن ها بر عین مشخص شده باشد.

ج. گاه یک مؤسسه یا شخصیت حقوقی اقدام به صدور سندهایی می نماید که طبق آن ها می تواند از طرف خریداران سندها, اقدام به خرید یک عین و سپس بهره برداری از آن در قالب عقد اجاره نماید؛ البته گاه این اجاره در سندهای پذیره نویسی مورد تصریح واقع می شود و گاه در قالب عقدی جدید منعقد می گردد.

به تعبیر دیگر, پذیره نویسی دریافت کنندگان این سندها به معنای اعطای وکالت برای خرید عین مورد نظر در چارچوب عقد بیع و اجازه لازم برای بهره برداری از آن در چارچوب عقد اجاره می باشد. طبیعی است استفاده از منافع عین خریداری شده محصور به بهره برداری فوری از منافع آن نمی باشد و شامل شیوه های دیگر بهره برداری از جمله سرمایه گذاری در آن مانند احداث بنا در زمین خریداری شده و سپس منتفع شدن از منافع آن می باشد.

اگر پذیره نویسی متضمن عقد اجاره نیز باشد این عقد بر اساس توصیف در ذمه خواهد بود؛ ولی اگر در پذیره نویسی اشاره ای به عقد اجاره نشود تنها به توکیل مؤسسه صادر کننده اسناد در خرید عین مورد توافق اشاره دارد. در این صورت بهره برداری از منافع این عین منوط به انعقاد عقد اجاره به صورت جداگانه است که باید پس از تسلط یافتن مؤسسه بر عین انجام پذیرد. در هر حال, مؤسسه اجاره کننده موظف است پس از خریداری عین به وکالت از پذیره نویسان, اجرت اجاره را به صاحبان سندهای پذیره نویسی شده پرداخت نماید.

در واقع دو عقد در این جا صورت می گیرد: اول, بیع به صورت وکالتی و سپس اجاره از جانب صاحبان سندهای پذیره نویسی شده؛ زیرا عین خریداری شده, به آن ها تعلق دارد.

د. همان صورت سوم است, با این تفاوت که یک واسطه میان خریداران سندها و مؤسسه علاقه مند به بهره برداری از منافع یک عین ارتباط برقرار می کند.چنین واسطه هایی معمولاً بانک ها یا دیگر مؤسسات اعتباری هستند. در این فرض بانک ابتدا اقدام به صدور سند می کند و سپس با استفاده از اعتبارات به دست آمده, عین مورد درخواست مؤسسه طرف قرار داد را به وکالت از صاحبان سندها خریداری می نماید, آن گاه حق بهره برداری از منافع حاصل از عین را در قبال اجرتی مشخص به مؤسسه واگذار می کند و در نهایت, درآمد حاصل از اجاره عین خریداری شده را از طرف مؤسسه به صاحبان سندها می پردازد.

در این قسم سه رکن اصلی وجود دارد که عبارت اند از:

۱ مستأجر: مؤسسه یا هر شخصیت حقوقی دیگری که به استیفای منافع یک عین علاقه نشان می دهد ولی به هر دلیل مایل به خرید آن نیست؛

۲ موجر: افرادی که با پذیره نویسی, به واسطه وکالت می دهند تا از طرف آن ها اقدام به خرید عین مورد درخواست مستأجر نماید و سپس آن را به وی اجاره دهد؛

۳ واسطه: بانک یا مؤسسه اعتباریی که اعمال زیر را انجام می دهد:

۳۱ به درخواست مؤسسه خواهان استیفای منافع یک عین, اقدام به صدور سندهای اعتباری به منظور جذب اعتبار لازم برای خرید آن عین می نماید؛

۳۲ تحویل دادن سندها از یک سو و خرید عین مورد درخواست به وکالت از صاحبان سندها از سویی دیگر؛

۳۳ اجاره دادن عین مورد تقاضا به مؤسسه ای که خواهان استیفای منافع حاصل از آن می باشد.

در برخی از قراردادها وظایف محوله به واسطه، شامل تداوم واسطه گری میان موجر و مستأجر تا پایان اجاره و حل معضلات و منازعات احتمالی نیز می شود.

به این ترتیب, صورت چهارم را باید به دو قسم واسطه گری موقت و واسطه گری دایم تقسیم نمود.

نقطه مشترک در چهار صورتی که به آن ها اشاره شد آن است که سندهای صادر شده, به ملکیت تمام یا بخشی از اعیان دلالت می کنند. هم چنان که به تفصیل توضیح داده شد, این ملکیت در صورت نخست بر تمام عین و در صورت های دوم, سوم و چهارم بر بخشی از عین می باشد.

پرسشی که در این جا پیش می آید این است که علت نام گذاری این سندها یعنی اوراق اعیان اجاره که بیان گر ملکیت بر اعیان هستند به سندهای اجاره ای چیست. در پاسخ باید به هدف افرادی که اقدام به خریدارای این اسناد می نمایند اشاره کرد, زیرا هدف آن ها از خرید این اسناد دست یابی به سود و اجرت ناشی از اجاره آن ها می باشد. در واقع خریداران این اسناد به نوعی سرمایه گذاری روی می آورند که درآمدهای ناشی از آن از ناحیه عقد اجاره و واگذاری منافع عین خریداری شده به غیر تحصیل می شود.*

۲ حکم فقهی فایل پاورپوینت کامل اوراق اجاره

اصلی ترین ویژگی سندهای اجاره, گردش راحت تر و سریع تر آن ها است. این ویژگی که از جمله نخستین دلایل صدور اسناد اجاره است باید قبل از سایر مباحث مرتبط با اسناد اجاره مورد توجه قرار گیرد.

بررسی فقهی پیرامون گردش اسناد اجاره میان مالکان و خریداران آن ها نشان می دهد که هیچ گونه اشکالی در انجام این کار نیست, زیرا دست به دست شدن این سندها در نهایت به یکی از دو صورت بیع یا اجاره باز می گردد. و روشن است که هر دو صورت از مبنایی فقهی و حقوقی برخوردار می باشد. در واقع اگر اسناد بر اساس انتقال ملکیت دست به دست شوند مانند صورت سوم که اسناد بیان گر مالکیت بر اعیان بود تداول (چرخش اقتصادی سندهای اجاره) ناظر به عقد بیع خواهد بود و با هر بار دست به دست شدن سند, عقدی جدید منعقد می گردد, و اگر این سندها بر اساس ملکیت صاحب سند بر خدمات یا منافع عین انتقال یابند با هر بار انتقال سند, عقد اجاره جدیدی شکل می گیرد.

خلاصه آن که: چرخش مالکیت در سندهای اجاره یا بر اساس انتقال ملکیت بر عین اتفاق می افتد و یا بر اساس انتقال ملکیت بر منافع و خدمات, که در هر دو صورت مبتنی بر مبنایی فقهی است. صورت نخست ناظر و یا مبتنی بر شکل گیری عقد بیع و صورت دوم ناظر و یا مبتنی بر عقد اجاره است. به این ترتیب, چرخش مالکیت بر اعیان یا منافع, بر اساس سندهای اجاره به خودی خود با مشکل فقهی روبه رو نبوده و ناقض شرایط فقه برای معامله نمی باشد, اما با مطالعه دقیق این سندها به عناصری در درون همه یا برخی از آن ها برمی خوریم که امکان دارد مانع از تحقق برخی از ارکان بیع یا اجاره شود. بنابراین لازم است به مطالعه هر یک از این عناصر بپردازیم.

ناگفته پیدا است که اگر یکی از عناصر مشترک در همه انواع, ناسازگار با فقه باشد، پرونده جواز فقهی این مبحث به سرانجام نخواهد رسید و راهی برای تجویز سندهای اجاره باقی نخواهد ماند؛ ولی اگر یکی از عناصر اختصاصی یا مشترک میان یک یا چند نوع از این اوراق دچار مشکل باشد،دایره عدم تجویز فقهی به آن محدود می گردد.

در ادامه به بررسی این عناصر می پردازیم:

عنصر اول: ورود عقد بیع بر عین مورد اجاره

در برخی از اقسام سندهای اجاره که قبلا شرح آن ها گذشت با این وضعیت روبه رو هستیم که نسبت به عینی که در دست اجاره است، عقد بیع صورت می گیرد. پرسش این است که آیا عقد بیع بر عین مستأجره با موازین فقهی سازگار است.

در این جا دو سؤال مطرح شده است: یکی آن که آیا عقد بیع درست است و دیگر این که آیا اجاره باطل می شود؟ بیش تر فقیهان امامیه اگر نگوییم همه آنان (علامه حلی, ۱۳۷۴: ۳۲۹) و برخی فقهای اهل سنت، مانند احمد بن حنبل (ابن قدامه: ۱۱۴) و نیز شافعی (همان) (در یکی از دو قول نسبت داده شده به وی) حکم به صحت ورود بیع بر عین مستأجره نموده و معتقد شده اند علاوه بر صحت این عقد، اعتبار اجاره نیز به حال خود باقی می ماند و باطل نمی گردد.

روشن است که درست بودن عقد بیع, به معنای انتقال مالکیت عین فروخته شده به خریدار، و باطل نبودن اجاره, به معنای تداوم سلطه مستأجر بر منافع عین است؛ منافعی که در ازای آن هزینه ای می پردازد.

جهت اثبات این دو حکم صحت عقد و عدم ابطال اجاره دو دلیل می توان ارایه کرد:

دلیل اول: هیچ یک از عقود بیع و اجاره مقتضی نفی دیگری نیستند

مقتضای تحقق هیچ یک از این دو عقد نفی دیگری نیست. توضیح این که: هیچ گاه مقتضای عقد اجاره, منع مالک از مطلق تصرف از جمله فروش عین نیست؛ بلکه مقتضای آن صرفاً عدم تسلط موجر مالک عین در مدت اجاره بر منافع عین مستأجره، و تعلق داشتن این منافع به مستأجر است.

بنابراین مالک عین حتی در دوران اجاره نیز می تواند از دیگر انواع تسلط به غیر از تسلط بر منافع استفاده کند. به بیانی دیگر, اجاره دادن یک عین به معنای آن است که مالک تا انتهای دوره اجاره حق بهره برداری از منافع را ندارد و می تواند نسبت به سایر تصرف ها از جمله فروش آن اقدام نماید.

هم چنین مقتضای عقد بیع منع مستأجر از استیفای منافع عین مستأجره نیست, زیرا بیع بر عین جاری شده است و نه بر منافع آن. توضیح بیش تر این که: ورود عقد بیع بر عین مستأجره در چارچوب یکی از سه وضعیت زیر تحقق پذیر است:

الف. مشتری از قضیه «در اجاره بودن عین» اطلاع دارد و با بایع چنین قرار می گذارد که درآمد ناشی از اجاره, به فروشنده مالک پیشین عین تعلق بگیرد. به این ترتیب, بعد از بیع، اجرت اجاره تا پایان دوره آن باید از جانب مستأجر به مالک پیشین عین پرداخت گردد.

ب. مشتری از اجاره با خبر است و بنا را بر آن می گذارد که از هنگام بیع, درآمد ناشی از اجاره عین به وی مشتری تعلق گیرد.

همان طور که پیدا است, در دو صورت بالا مشتری نسبت به بهره برداری از منافع توسط مستأجر اعتراضی ندارد و فروش عین مستأجره از جانب بایع همراه با آگاهی و رضایت مشتری از وضعیت آن انجام می پذیرد.

ج. مشتری جاهل به اجاره بوده و بعد از عقد بیع از آن اطلاع می یابد.

در ارتباط با این قسم, بحث هایی درگرفته است. فقیهان امامیه و بسیاری از عالمان اهل سنت اعتقاد دارند که عدم اطلاع مشتری از اجاره عین, مانع از تحقق بیع نیست بلکه موجب تخییر مشتری در رد یا قبول بیع می شود. به تعبیر دیگر, مشتری مخیّر است صبر کند تا مدت اجاره به سر بیاید و عین مال را دریافت کند و یا این که معامله را فسخ کند. در هر صورت، بر حسب رأی فقها, بیع، موجب تحقق یافتن سلطنت مشتری بر منافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نمی شود تا حکم به بطلان اجاره گردد. به بیان دیگر, هرچند عقد بیع سلطنت خریدار بر عین را سبب می شود, ولی این به معنای ایجاد سلطنت بر منافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نیست.

با توضیحی که گذشت, به دست می آید که بیع در هیچ یک از سه صورت مسئله، موجب ابطال اجاره نخواهد شد.

آن چه تطبیق مسئله فقهی ورود بیع بر اجاره را در ارتباط با سندهای اجاره اعیان آسان می سازد آن است که در سندهای اجاره اعیان, خریدار و فروشنده بر اساس این پیش فرض اقدام به واگذاری سند و فروش عین می نمایند که همه امور مربوط به عین از زمان واگذاری سند, به مالک جدید تعلق یابد.به این ترتیب درآمد حاصل از اجاره از زمان انتقال سند, به مالک جدید و خریدار عین تعلق می گیرد. توضیح بالا نشان می دهد که سندهای اجاره اعیان تنها در قالب صورت دوم جای می گیرد که مطابق با آن مشتری از اجاره خبر دارد و اجرت اجاره از زمان عقد بیع به بعد به وی تعلق می گیرد.